BRF Ingemar 8

Stockholm

Information för mäklare och potentiella köpare

Föreningen

Brf Ingemar 8 är en äkta bostadsrättsförening som omfattar adresserna Roslagsgatan 40 A-D. Föreningen består av 39 lägenheter samt två hyreslokaler. Ekonomi är överlag mycket god, föreningen har ett lån på 1.2 MSEK (motsvarande 483kr/kvm) och relativt låga avgifter.

Byggnadens totalyta är 2 485 kvm varav 2 321 kvm utgör lägenhetsyta och 164 kvm utgör lokalyta. Tomtytan är 1041 kvm. Föreningen äger marken.

Tillgångar: Vind högst upp i C-huset samt ett mindre vindsutrymme i A-huset. I B-husets bottenplan vetter ena hyreslokalen mot gård och skulle kunna göras om till bostadsrätt.

Byggnaden

Byggnaden består av gathuset med uppgångarna A och B som byggdes år 1897 samt gårdshuset med uppgångarna C och D som är några år yngre.

Ventilation: Självdrag

Fönster: 2 glasfönster

Uppvärmning: Fjärrvärme

Hiss: Nej men det skulle vara möjligt att installera

Tvättstuga: Tre maskiner samt torktumlare och torkskåp som bokas via bokningstavla. Gott om lediga tider då många lägenheter har egna tvättmaskiner.

Avgift

I avgiften ingår värme, vatten, internet och balkongavgift (om lägenheten har balkong). Tom december 2022 ingår även TV från ComHem

Avgiften höjdes sedanast från det tredje kvartalet 2021 kommer avgiften att höjas med 5%, därefter sker ytterligare en höjning på 5% under 2022. Anledningen är för att matcha indexering av föreningens kostnader samt undanlägg till framtida underhåll.

Underhåll

Föreningen har extern fastighetsförvaltning och underhållet på fastigheten följer framtagen underhållsplan och de närmsta 10 årens underhåll ses årligen över av styrelsen, beslutas och justeras vid behov i samråd med expertis från fastighetsförvaltningen.

1986 Elstigar utbytta och taket omlagt

2004 Balkonger (ett antal balkonger är byggda senare)

2004 Bastu

2004 Stambyte (partiellt)

2005 Gården och källaren renoverades i samband med försäljning av vindsutrymmen

2005/2006 Ett nytt värmesystem installerades

2006 Gårdshusets tak renoverades

2008 Installerades ny ytterdörr i porten och postboxar

2009 Renovering av gårdshusets fasad, utbyte av alla dörrar i gårdshuset samt trapphusen målades om

2010 Stambyte (partiellt)

2011 Snörasskydd

2011 VVS installation

2013 Byttes kodlåset

2013 Installation bredband

2014 Ommålning taket gathus  

2017 Nya tvättmaskiner och torkskåp

2017 Brandskyddskontroll (var 6e år)

2017 OVK (var 6e år)

2017 Sotning (var 4e år)

2018 Fönsterrenovering (från trärent) och även samtliga entrédörrar

2018 Installation av elektriska dörröppnare

2019 Ny torktumlare

2019 Partiellt stambyte av avloppsrör i källaren

2019 Omputsning gårdsmurar

2020 Sotning

2020 Taksäkerhet gathuset

2020 Nya brandsläckare

2021 Brandskyddskontroll

2021 Dränering gården (partiell)

 

Kommande större underhåll

El: utbytt år 1986, preliminärt utbyte och omdragning år 2040

Tak: Omlagt 1986 och ommålat 2006 (gårdshuset) samt 2014 (gathus). Vid ommålning av mindre partier på gårdshuset bedöms fullständig ommålning till preliminärt år 2024.

Fasad: Putsen är i fint skick, statusbesiktning inom några år och omputsning preliminärt tidigast från år 2025

Fönster: Renoverades år 2018, bättringsmålning planeras till ca 2026

Trapphus: Preliminärt ommålning inom några år, ca 2022

Stammar: Se uppdateringar nedan

Uppdatering om stammar sommaren -21:

 Stamspolningar genomförs vart femte år och skicket dokumenteras i samband med detta. Enligt entreprenör är dessa funktionsdugliga. Korrossionsanalys gjord våren 2021 på varm- och kallvattenstammarna samt värmestammen visade att dessa är i såndant skick att de snart behöver bytas på de ställen där de är i orginal (från ca 50-tal). I flertalet lägenheter samt källaren är dessa i orginal. Där man byter ut varm-kall och värmestammar byter man även ut avloppsstammar.  Hösten 2021 påbörjar VVS-konsult undersökningar av alla lägenheter och stammar för att se vilka som behöver bytas först, samt vilka som ej behöver bytas. Förmodligen kommer stambyte i källaren påbörjas senast 2022. Denna information uppdateras löpande baserat på undersökningar.

 

Uppdatering om stammar jan -22

Kring år 1924 drogs vatten och avlopp in i vår fastighet (inte -50 tal som tidigare uppskattat, källa undersökning Fastighetsägarna VVS-konsult som nämns). Sedan dess har stammarna bytts partiellt i många lägenheter och till viss del i källaren, men i stor omfattning finns orignalstammar kvar. Föreningen har länge haft ett samarbete med en firma som underhållit stammarna genom stamspolningar, men korrosionsundersökningen styrelsen lät göra 2021 visade att stammarnas livslängd nu kunde anses förbrukad och att det inom några år var dags att göra stambyte.

Föreningen anlitade VVS-konsulter genom föreningen Fastighetsägarna som tagit fram en förstudie med åtgärdsförslag och förslag för planering framåt. Rapporten bekräftar att ett stambyte behöver göras. Baserat på dessa undersökningar av två oberoende aktörer, samt med rekommendation av vår tekniska förvaltare, har styrelsen har valt att gå vidare till nästa fas med Fastighetsägarna, vilket är att ta fram en teknisk specifikation av stambytet för att ta in offerter från byggentreprenörer. Förstudien visar att i flera badrum är stammarna partiellt bytta, och ytskikten är i nyskick. Om badrummen är godkända enligt fackkrav och stammarna bakom är nya, kommer badrummet med största sannolikhet inte behöva bytas. De badrum som har stammar i orginal kommer behöva bytas. Källarstammar och köksstammar kommer även behöva bytas.

Flera frågor återstår för styrelsen att få klarhet i innan styrelsen tillsammans med Fastighetsägarna kan komma med ett klart förslag för föreningens medlemmar att rösta på. Innan föreningen tackar ja till en offert från en byggentreprenör måste föreningen rösta på stämma om ett fullständigt förslag.

Frågor styrelsen utreder, tillsammans med Fastighetsägarna och vår tekniska förvaltare, är bland annat

  • Till vilken omfattning och kostnad behöver stambyte göras?
  • Kan föreningens oanvända ytor göras om till bostäder/annat för att delvis finansiera stambyte?

Styrelsen strävar efter att hålla nere kostnader för stambytet så att föreningens bibehåller en god ekonomi. Föreningen har som innan en god ekonomi med en mycket låg belåningsgrad. Föreningens kostnader för fastighetsförsäkring, stamspolningar, partiella stambyten och vattenskador kommer att sjunka i och med ett stambyte.

Fastighetsägarna beräknar att ett stambyte kan startas tidigast hösten 2022, men förmodligen senare. Styrelsen uppdaterar informationen löpande.

 

Årsredovisningar

Se bifogade årsredovisningar till höger.

Stadgar

Se bifogade stadgar till höger. Viktigt att notera är paragraf 9 som behandlar renovering av väsentlig art där lägenhetsinnehavaren är skyldig att ansöka om tillåtelse till styrelsen.

Information om överlåtelser

Normalt tar en överlåtelse ca 4 veckor. Överlåtelseavgiften betalas av köparen. Överlåtelse-, pantsättnings-, och upplåtelseavgift får tas ut efter beslut av styrelsen, faktisk kostnad betalas av medlemmen på nästkommande avgiftsavisering. Nu ligger de på:

Överlåtelseavgift: 3,5% av prisbasbelopp

Pantsättningsavgift: 1,5% av prisbasbelopp
 

Juridiska personer

Juridiska personer godkänns icke som medlemmar i föreningen.

Delat ägande förälder/barn

Föreningen accepterar delat ägande med minsta andel om 10%

Kontaktperson

För mer information, använd kontaktformuläret i menyn till vänster.